Ценные вложения в ипотеку

Закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ направлен на регулирование отношений, которые возникают при выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг (за исключением закладных, обращение и выпуск которых сегодня регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 24 декабря 2002 г.), а также при исполнении обязательств по указанным бумагам.

По мнению специалистов, с вступлением в силу данного Закона у российских банков расширятся возможности по ипотечному кредитованию. Дело в том, что ипотечное кредитование является долгосрочным, а у российских банков традиционно отсутствуют средства для вложения в долгосрочные финансовые проекты.

Выпуск ипотечных ценных бумаг позволит банкам привлекать значительные средства, необходимые для выдачи ипотечных жилищных кредитов, что, в свою очередь, даст возможность большему количеству россиян получать кредиты на покупку жилья в Геленджике. Закон предусматривает в качестве ипотечных ценных бумаг облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием, как и любая облигация, закрепляет право своего владельца на получение в предусмотренные сроки ее номинальной стоимости, а также фиксированного процента от этой стоимости, однако исполнение обязательств по данному виду облигаций обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Такое покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования по возврату основной суммы долга и уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или в иностранной валюте, а также в некоторых случаях государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

Как уже говорилось, исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом. Таким образом, в случае неисполнения эмитентом обязанностей по выплате процентов владельцам облигаций наступают последствия, предусмотренные ст. ст. 348-350 ГК РФ, а также Федеральным законом от 16 июля 1998 г., то есть исполнение обязательств эмитента происходит за счет реализации заложенного имущества.

С целью минимизации риска владельцев облигаций с ипотечным покрытием и гарантированности их своевременного погашения Законом предусмотрено, что на момент государственной регистрации выпуска облигаций размер обеспеченных ипотекой требований, которые составляют ипотечное покрытие, должен быть не менее общей номинальной стоимости и суммы процентов по этим облигациям. К тому же размер ипотечного покрытия облигаций на любую дату в течение всего срока до момента их погашения должен быть не менее суммы обязательств по указанным облигациям. Это означает, что эмитент не имеет права произвольно уменьшать ипотечное покрытие до исполнения им обязательств перед держателями облигаций.

О надежности того или иного эмитента облигаций с ипотечным покрытием или управляющего ипотечным покрытием можно судить по тому обстоятельству, застраховали ли они свою ответственность перед владельцами ипотечных ценных бумаг. Эта мера не является обязательной, однако она позволяет существенно снизить риски владельцев данных бумаг, а также потери эмитентов и управляющих, связанные с невыполнением ими (эмитентом или управляющим) своих обязанностей. В случае заключения договора страхования ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг сведения о страховании должны быть включены, соответственно, в решение о выпуске облигаций с ипотечным покрытием или правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Закон устанавливает жесткие требования к недвижимому имуществу, которое может входить в состав ипотечного покрытия. Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие облигаций только в том случае, если оно приобретено эмитентом (организацией, производящей эмиссию указанных облигаций) на законном основании при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, и только в течение не более 2 лет с момента такого приобретения.

Согласно Закону, выпускать облигации с ипотечным покрытием могут только специализированные ипотечные агенты и банки, что позволит относительно легко контролировать эмиссию и обращение данных облигаций. Облигации с ипотечным покрытием могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной форме. Проценты по данным облигациям выплачиваются не реже 1 раза в год.

Другим видом ипотечных ценных бумаг является ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, принятых эмитентом во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом.

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой, то есть не отвечает требованиям, установленным ст. 2 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ (в ред. от 28 декабря 2002 г.).

Приобретая право общей собственности на недвижимость, составляющее ипотечное покрытие, владелец ипотечного сертификата участия будет обязан заключить договор доверительного управления этим имуществом. Условия договора доверительного управления определяются организацией, выдающей ипотечные сертификаты участия. При этом не предусматривается особой процедуры заключения договора. Приобретатель сертификата автоматически присоединяется к указанному договору в целом, что исключает возможность предоставления каких-то особенных прав отдельным владельцам сертификатов. Срок действия договора доверительного управления не должен составлять менее 1 года и превышать 40 лет.

Осуществлять доверительное управление имуществом, составляющим ипотечное покрытие, могут коммерческие организации, которые имеют лицензию на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственные пенсионные фонды, а также банки. Доверительное управление осуществляется путем получения платежей по требованиям, которые составляют ипотечное покрытие, перечисления денежных средств владельцам ипотечных сертификатов участия за счет указанных платежей. Управляющий также следит за надлежащим исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а в случае их ненадлежащего исполнения обращает взыскание на имущество должников, заложенное в обеспечение указанных обязательств. Из этого следует, что управляющему предоставляется право предъявлять иски, связанные с осуществлением им своей профессиональной деятельности, и выступать ответчиком по этим искам.

За свою деятельность управляющий ипотечным покрытием получает вознаграждение за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие, однако сумма вознаграждения не должна превышать 5% суммы исполненных обязательств, требования по которым входят в состав ипотечного покрытия.

Закон устанавливает ряд ограничений, связанных с деятельностью управляющего ипотечным покрытием. Так, управляющий не вправе:

– распоряжаться имуществом, составляющим ипотечное покрытие, без согласия специализированного депозитария;

– безвозмездно отчуждать указанное имущество;
получать и предоставлять займы за счет имущества, входящего в состав ипотечного покрытия;

– отчуждать собственное имущество в состав ипотечного покрытия;

– использовать имущество, составляющее ипотечное покрытие, для обеспечения исполнения собственных обязательств и обязательств третьих лиц.

Крайне важным, с точки зрения обеспечения прав владельцев ипотечных сертификатов участия, является то обстоятельство, что в случае признания управляющего ипотечным покрытием несостоятельным (банкротом) имущество, входящее в состав ипотечного покрытия, не включается в конкурсную массу с целью его реализации для удовлетворения требований кредиторов управляющего, а подлежит передаче государственной управляющей компании в кратчайшие сроки, так как ипотечное покрытие нуждается в постоянном управлении.

Законом предусмотрена возможность проведения общих собраний владельцев ипотечных сертификатов участия, которые созываются управляющим по собственной инициативе либо по письменному требованию владельцев не менее 10% сертификатов. Письменное требование о созыве общего собрания должно содержать причины созыва, а также повестку дня. Сообщение о созыве общего собрания владельцев ипотечных сертификатов участия публикуется в периодическом печатном издании, указанном в правилах доверительного управления.

Каждый ипотечный сертификат участия предоставляет его владельцу 1 голос во время проведения общего собрания, а все решения на собрании принимаются простым большинством голосов. Исключением являются случаи передачи прав и обязанностей управляющего иной организации, имеющей лицензию на занятие данной деятельностью, а также внесения изменений в правила доверительного управления, касающихся дополнения состава ипотечного покрытия новыми требованиями или закладными, — в этих случаях решения принимаются большинством в 3/4 голосов присутствующих.

Эмитенты облигаций с ипотечным покрытием и управляющие ипотечным покрытием обязаны раскрывать информацию о своей деятельности. Распространяемая или публикуемая информация об ипотечных сертификатах участия и осуществлении доверительного управления ипотечным покрытием должна содержать полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием, номер и дату регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дату выдачи соответствующей лицензии управляющего, список мест, где можно приобрести ипотечные сертификаты участия и ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.

Управляющий ипотечным покрытием в местах приема заявок на приобретение, погашение сертификатов обязан предъявлять всем заинтересованным лицам по их требованию подлинные экземпляры или нотариально заверенные копии устава управляющего, правил ведения реестра владельцев ипотечных сертификатов участия, справки о размере ипотечного покрытия, баланса имущества, составляющего ипотечное покрытие, отчет о прибылях и убытках.

Управляющий также должен представлять отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, и документы, содержащие сведения о вознаграждении управляющего и расходах, которые подлежат возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Эмитент облигаций с ипотечным покрытием в местах продажи облигаций при их размещении или приобретении помимо иной информации, предусмотренной федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ об эмиссионных ценных бумагах, обязан обеспечить всем заинтересованным лицам по их требованию возможность ознакомления с реестром ипотечного покрытия, а также получения копии или выписок из указанного реестра.

Источник: Деловой мир

автор: admin